“전세보증금 담보대출, 집주인 동의 없으면 못 받나요?” ❗ 실제 사례로 완벽 정리

여러분도 이런 상황 겪어보셨나요?
전셋집에서 곧 퇴거해야 하는데, 집주인은 보증금을 아직 안 돌려줬고, 급하게 목돈이 필요한 상황.

 

은행에선 ‘전세보증금 담보대출’이 가능하다고 하는데, 막상 신청하려니까 “집주인 동의가 필요하다”는 말에 막히더라고요.

실제로 저도 그런 상황을 겪었어요. 세입자인 제 입장에서는 내 돈(보증금)인데, 왜 집주인 동의가 필요하냐는 생각이 들었죠.

하지만 금융기관 입장에서 보면 보증금은 아직 임대인에게 묶여 있으니, 담보로 잡으려면 그 집에 권리를 설정해야 하고, 그러려면 법적인 동의 절차가 필요한 거예요.

 

그래서 오늘은 여러분이 헷갈리지 않도록

‘전세보증금 담보대출, 어떤 경우에 집주인 동의가 필요한지’
‘집주인 동의 없이 가능한 상품은 있는지’
‘주의사항은 무엇인지’

깔끔하게 정리해드릴게요. 끝까지 읽으시면 괜히 은행 왔다갔다 하며 시간 버리는 일 없을 거예요! 🙂

 

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✅ 목차

1. 전세보증금 담보대출이란?
2. 집주인 동의가 꼭 필요한 상황
3. 집주인 동의 없이 가능한 대출 상품
4. 실제 사례로 보는 주의사항
5. 전세대출, 전세권 설정, 확정일자의 차이

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1. 전세보증금 담보대출이란?

전세보증금 담보대출은, 현재 세입자가 거주 중이거나 퇴거 예정인 집의 전세보증금을 담보로 받는 대출을 말해요.
쉽게 말해, 아직 못 받은 전세보증금을 담보 삼아 미리 돈을 빌리는 방식이죠.

 

대표적인 예시는:

• 전세 계약 종료일 전에, 보증금을 돌려받기 어려울 때
• 집주인이 새로운 세입자에게 받은 보증금으로 기존 보증금을 돌려주는 구조일 때
• 이사 가야 해서 당장 목돈이 필요한데, 집주인이 보증금 반환을 미루고 있을 때

이런 상황에서 세입자는 자신의 권리를 보호하고, 필요한 자금을 마련할 수 있도록 보증금 담보 대출을 활용하는 거예요.

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2. 집주인 동의가 꼭 필요한 상황

보통 금융기관은 보증금에 대해 ‘전세권 설정’을 요구해요.
그 이유는?

금융기관이 담보를 확보하려면 ‘전세권’이나 ‘근저당’처럼 ‘법적 권리’를 설정해야 하기 때문이에요.

하지만 전세권 설정을 하려면 등기부 등본에 등록해야 하고, 이 과정에서 집주인의 협조(동의서, 인감 등)가 필요합니다.

 

🔻 이런 경우 집주인 동의가 필요해요:

• 대출을 위해 전세권을 설정해야 할 때
• 집에 이미 근저당이 많이 잡혀 있을 때 (후순위라면 리스크 높음)
• 개인 간 전세계약으로 확정일자만 있고, 등기상 권리가 없는 경우

요약
👉 전세권 설정이 필수일 경우 → 집주인 동의 필요
👉 단순 보증금 확인용이 아니라 ‘담보 대출’인 경우 → 보통은 동의 필요

 

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3. 집주인 동의 없이 가능한 대출 상품은?

요즘은 집주인 동의 없이도 가능한 상품도 있어요!
‘보증기관 보증형 전세보증금 반환대출’이 대표적이에요.

 

✅ 대표상품: 주택도시보증공사(HUG) / SGI서울보증 전세보증금 반환대출

• 보증기관이 보증을 서주는 구조라서, 은행은 그 기관을 믿고 대출 실행
• 세입자는 집주인 동의 없이도 대출 가능
• 단, 보증기관의 보증 심사 기준 통과해야 함
• 전입신고 + 확정일자가 필요 (기본 요건)

🔸 장점:

• 집주인 눈치 안 보고 진행 가능
• 이사 직전 급하게 자금이 필요할 때 유용
• 법적 분쟁 발생 시, 대위권 행사로 안정성 높음

🔸 단점:

• 보증서 발급 수수료 발생
• 보증 심사 탈락 시 진행 불가
• 보증금 규모나 주택 가격에 제한 있음

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4. 실제 사례로 보는 주의사항

사례 A.

“3개월 뒤 전세계약 만료라 퇴거 예정인데, 집주인이 새 세입자를 못 구해서 보증금을 못 준대요. 급하게 이사비용이 필요해서 전세보증금 담보대출 알아봤는데, 집주인 동의 없으면 안 된다고 하더라고요. 너무 난감했어요…”

👉 이런 경우엔 전세권 설정 기반 대출이었기 때문이에요.

✅ 대안은? → HUG 전세보증금 반환보증을 이용한 대출로 방향 전환!

 

사례 B.

“현재 거주 중인데 생활비 마련용으로 대출 받고 싶었어요. 확정일자, 전입신고는 다 했고요. 그런데 ‘담보대출’이 아닌 신용대출로만 가능하다고 해서 금리가 너무 높더라고요.”

👉 이 경우엔, 세입자 권리 확보가 완벽하지 않아 은행이 담보로 인정하지 못한 상황이에요.

 

✅ 대안은? → 신용등급 좋은 경우엔 생활안정자금 대출을 고려,
또는 전세권 설정 협의 후 대출 신청 가능성 타진

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5. 전세대출, 전세권 설정, 확정일자의 차이

전세대출(처음 입주)	세입자 신규 입주 시 받는 보증금 대출	X
전세보증금 반환대출(퇴거 시)	기존 보증금을 담보로 받는 대출	✅ 경우에 따라 필요
전세권 설정 등기	임차권을 등기부에 명시, 법적 우선권 확보	✅ 필요
확정일자 + 전입신고	대항력, 우선변제권 확보의 기본조건	X

 

전세권 설정은 등기부상 권리 확보를 위한 것이라, 대출 실행 시 금융기관이 안정성을 확보하려고 요청하는 거예요. 그래서 ‘전세보증금 담보대출’일 경우엔 집주인 동의 요구가 많아지는 거죠.

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✅ 결론 – 이런 분들 꼭 읽어두세요!

• 이사 직전 보증금 못 받을까 불안한 세입자
• 생활자금 필요해서 전세금으로 대출 받고 싶은 분
• 집주인이 비협조적이라 진행이 어려운 분

→ 이럴 땐 반드시 전세권 설정 여부, 금융사 조건, 보증기관 상품까지 비교해서
집주인 동의 없이도 가능한 방법을 찾는 것이 핵심이에요!

 

가장 빠른 해결책은?
👉 HUG 또는 SGI 보증 상품을 활용한 전세보증금 반환대출!

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